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雖然在1998年就已經通過《都市更新條例》，但花了20年推動的都更政策，效果似乎不佳。目前台灣的空屋率約10.12％（86.4萬戶），約有384萬棟的屋齡已達30年以上，而不符合耐震標準的則有3.4萬棟。都會地區老屋問題更嚴重，台北市住宅的平均屋齡為33.92年，占北市住宅總量894,126戶的66.38％。但都更標的經費動輒幾十億，涉及居住正義、實施者（例如建設公司、房地產開發商等）之商業利益、地主的財產權保障及政府的政策等，爭議層出不窮。

台北市府每年約核定二、三十件的都更案，最高為2013年的39件，2017年提升到53件（1,758戶合法建築與114戶違建），都更執行牛步化的原因，除了釘子戶外，政府也沒有專責機構，再加上產權複雜、都更權益不明確等。

去年大法官釋字709號宣告現行法中的都更事業概要及計畫的審核程序規定違憲，亦即拆除釘子戶的程序不符合正當行政程序。推動更新需要公平合理的制度，以分配房屋、土地等財產，但實務上，地主或住戶因為無法信任都更實施者，以致談判費時且沒結果，何況還涉及改建時期需臨時安置及弱勢族群的照顧等。建商要賺錢，地主希望不花錢換新屋或分回更多，合作利益及共同利益無法達到平衡。

此次都更條例修法重點包括：策略性更新地區、都市更新推動小組、專責法人或機構、公有地由政府主導開發、房屋稅減半徵期延長及合建減徵增值稅與契稅等。而對於地主與住戶關係最密切的就是3+1機制與拆遷協商平台。

3+1機制指的是，為避免民辦都更發生惡意圈地，修法明訂政府拆釘子戶須經三道把關程序：1.更新地區劃定須併同擬訂更新計畫，循都市計畫程序辦理，以增加民眾參與機制，避免惡意圈地；2.都更事業概要、事業計畫及權利變換計畫皆須經都更審議會，以合議、公開方式，就公益性、必要性及可行性充分討論；3.前述若都更委員會未100％同意，應舉行聽證程序，針對爭點論辯始得核定實施，確保不同意戶有表達意見的機會。

而拆遷協商平台就是，如果政府要強制拆遷不同意戶，地方政府應在自治法規訂定拆遷規範，成立協商平台，於實施者請求代為拆遷時，主管機關先進行協調化解爭議。在60天內決定拆除日期、方式和安置計畫後才能拆除，以落實都更計畫執行，並符合《兩公約》的適足居住權保障。

▲《都市更新條例》趕在去年年底修法通過，就能帶動房地產的景氣，也能保障你我的居住權了嗎？（圖／記者李毓康攝）

為使政策有效落實，唯有透過法制的公平透明，協助住戶與建商合作互利，從都市計畫、都更、財稅、居住權保障等多面向政策，讓人民有感、建商有利潤，才能創造雙贏局面。筆者以為，都更計畫應「慎於始」，把都更事業概要申請門檻提高後，就可減少實施者藉經濟上、專業上強勢，使原住戶在後續的都更事業計畫核定、變更及權利變換上，或遭實施者不忠實，甚至欺矇的風險。此外，在都更政策及法制中，實施者是「代理」政府執行公權力，不然怎麼可以拆屋取地。實施者的利潤應限於執行業務的代工費、政府委託執行的服務成本，而不應是暴利。

未來在子法修訂時，除應納入政府主導加速劃定都更地區，設置專業機構－成立都市更中心以媒合建商和住戶，因有土地及房屋抵押，銀行亦可積極爭取放款都更業務。同時，建議建立特別監督人制度，於事業計畫核定前，對於營造施工／管理、綠建築／智慧建築／耐震建築等標章之申請，以及回饋機制、成本控制、財務計劃、稅管等進行風險管理，尤其對於整合地主的全案投資興建計畫也要進行再次檢查，才能在不景氣的房地產中，提升都更市場動能。

文章來源:ETtoday新聞雲[蘇南/國立雲林科技大學營建系及通識教育中心教授]

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