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2008-01-24 10:39:01| 人氣11,714| 回應6 | 上一篇 | 下一篇

售屋小姐沒說的事(一)

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很多人會問房子這樣增建有沒有問題？？


台灣普遍存在建築物完工驗收後再增建的問題
尤其南部地區以透天佔多數
沒有增建的個案是異類
而增建最常見的是：

1.陽台、花台、雨遮外推(大樓、透天都常見)
2.建築物前面增建大露台、後面廚房或房間完全增建
3.建築物中央天井補起來
4.屋頂增建一層
5.1F樓梯打掉再來乾坤大挪移
6.大樓1F+夾層的挑空補起來

增建行為既然是全民的運動
也是不爭的事實
必然有其成形的原因
台灣有些人樂於此道
認為增建的部分多花一些錢都不覺得浪費(認為是賺到)
但增建後所衍生的後續問題有很多
以下就我所知道的提供參考

一.陽台、花台、雨遮外推

名詞翻譯成白話：
陽台：應該不用解釋了吧！(有地板有天花但不避雨不遮風的地方)
花台：不能出去的陽台
雨遮：沒有欄杆的花台

其實這三個只是法規上名詞的不同
基本上都有地板
上面一層的地板就是下面一層的天花
所以只要把外面沒有牆壁的地方補起來就是室內了
通常都是以窗戶的形式修補
在銷售圖上是一條刻意但不明顯的虛線
此例是最多建設公司運用的方法

需要注意的就是二次施作防水的問題
還有一個權狀登記的問題

一般來說陽台、雨遮可登記為附屬建物
說白一些就是可以賣錢
陽台不管增不增建都有其用途
但某種程度可當雨遮的"外露梁"可以登記
雨遮、花台在法規上是吃到飽 要多少有多少
所以當你的房子四周出現非必要雨遮跟花台時
就得惦惦錢包了
透天個案通常都是整棟計價(不是論坪數賣的)
對於這些造型雨遮就比較不在意了



二.建築物前面增建大露台、後面廚房或房間完全增建

這種建築物有兩種情況
1.建商賣你的時候跟你說可以前後增建
他們會預留地梁與管路給客戶
然後交由客戶自行增建
2.建商因面積不足不好賣而前後增建
這是由建商自行增建後交屋

前後增建所產生問題通常都是漏水
因為新舊混凝土交接處無法完全防水
加上台灣多震
裂開的機會很大
外面下大雨裡面就下小雨
逼不得已又要加蓋鐵皮屋
很實用但很醜

而且不能於權狀上登記
但課徵放屋稅的時候會加註列入課徵項目

三.建築物中央天井補起來

這種類型通常只要解決屋頂(最上層)的防水即可
但對於結構會有小小的傷害
因為要將樓版補起來
其鋼筋或鋼骨卯釘必須二次侵入原有的RC梁柱
然後用RC或鋼架將樓版補平

四.屋頂增建一層

這種增建是最不建議的一種
因為當初設計時沒有將你要增建的重量列入計算
而增建通常都是請一般的土木工來做
他們是根據經驗來做
完全不會去考慮重量與地震之間的關係
我們曾經看過原本兩層樓的透天增建到四層樓
遇到地震牆壁就開始裂
請不要跟自己的生命開玩笑
有個結構技師跟我說過
要不是921他還真不相信房子會硬生生的"折斷"
因為以前台灣沒有這類的經驗
就連屬於弱震區的高雄
上次也發生4-5級的淺層地震
嚇屎正在蹲馬桶的我(不知該穿褲子還是奪門而出)
因為921當時我在澳洲蜜月 沒能恭逢其盛
算是小小遺憾

五.1F樓梯打掉再來乾坤大挪移

先天不良再遇到法規限制就會出現怪物
土地本身太短加上需設計不獎勵的騎樓
也就是說建築物可能只有10M長
扣掉3.9M騎樓 室內的那支樓梯都快跑到門外了
這時只好在增建時打掉原有樓梯挪到房子後面
跟第二種情況一起增建
有點像周星馳"還我漂亮拳"......
重傷...會好也不完全了

六.大樓1F+夾層的挑空補起來

通常規劃大樓時為了用完所有的容積(法規允許興建的面積)
會規劃夾層
而夾層是有面積限制的
所以1+夾的產品完工時都是有大挑空的
有時建設公司會將挑空補起來增加賣像
這會跟第三種情況類似



**********************************
強烈建議要買房子的人
最好是從地基開始看
或許真不知道會不會去買那批房子
那至少當他正在增建時能夠看一下
看看屬於哪種情況

圖片第一張：未外推的陽台跟已經外推的窗戶(對照)
圖片第二張：準備驗收的陽台(那個驗收用的鋁框真是慘不忍睹)
圖片第一張：準備外推的客廳(裡頭的銀白色鋁框是驗收用的)

我要檢舉
台長： AGI

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jessica268
既然外推是全民運動
為何建商不能配合買家ㄋ
2008-01-31 02:51:24
版主回應
陽台外推雖然是全民運動
但卻是非法的地下活動
大樓的產品過去都是建商外推給客戶
但前兩年北部抓得嚴 新建住宅即報即拆
南部的話 嘿嘿....
總是有其生存之道的啦！
符合人性 但不符合生硬的法規
2008-01-31 09:11:34
邁向建築
圖片第二張，這樣能准使照嗎？在我們這邊申請會踢到鐵板，在建照就打死了 ==&quot
2008-02-05 23:09:10
版主回應
地域性質不同嘛
所有人都知道你要增建！
既然是這樣
只好閉一隻眼 再瞇一隻眼囉！
2008-02-06 08:49:20
小林醫師
真是實用的好文
謝謝站長將心得與我們分享
2008-04-05 15:51:12
版主回應
有圖有真相
歡迎來訪！
這只是經驗談
不過已經把建設公司的路數透露無遺
希望不要被打才好
2008-04-05 20:33:29
一壘手
依洩密程度來看
一定會被建設公司老大打......
2008-04-08 14:08:05
版主回應
沒說是那個案子啊！
誰敢說他的案子都沒有&quot違規&quot
我只是站在消費者的角度提一個醒
畢竟花錢的才是老大
2008-04-08 17:59:45
jennyan
最近去看房
真的看到第二張照片的情形
2008-06-03 21:57:04
版主回應
這種情況被客戶看到
可見工地管理有點鬆散
一般都是驗收前1-2週才會裝上去
驗收完會馬上拆掉
你運氣不錯看到不該看的
2008-06-04 12:30:30
hi3cmz
真是大開眼界啦, 房子不是一個設計好的東西嚜, 那麼重的 RC 還可以東拉西扯的大挪移... 難怪地震時...
2009-02-02 18:54:09
版主回應
台灣的建築生態是有點奇怪啦
RC的東西是不能這樣黏來黏去的
只要地震一搖全都是裂縫
難保不漏水
2009-02-03 09:16:17
否 是 (若未登入"個人新聞台帳號"則看不到回覆唷!)
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