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2009-01-16 00:22:45| 人氣3,949| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

拼金季分析》張金鶚：景氣循環 房市７年盤整 牛轉乾坤是祝福話

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＊ 台北光點 2009-01-18　

五個月前，台灣房市正熱，建商對市場大力喊進，令國立政治大學地政系教授張金鶚大為搖頭；如今，房市急凍，建商還要持續唱多，這位政大教授依然不表樂觀，指出因為政府進場提撥資金予建商，使建商有本錢跟買家耗，市場現在才要進入長期盤整。

五個月前，時值馬英九總統就職，國內雖然有房價下修的數據出現，但當時的國內房仲交易熱絡，市場一片榮景，房價居高不下。

不過，「馬上好」其實是一句玩笑話，建商都心知肚明，所以對大眾呼籲，「台灣房地產市場還有五年好景，現在不買房，房價只會愈來愈高！」但張金鶚當即直言「國際情勢不佳，房市未來的情況，wait and see（走著瞧）。保守一點來說，起碼得經過三年的修正。」前提是，當建商來伸手要錢時，政府要保持冷靜。

但是建商則強調，（自從陳水扁下台以後，起碼）「房地產最壞的情況已經過去了，」並比較，從二○○三年至二○○八，台北市房價上漲了四四％以上，但是參照歐美房價水準，台灣房價還是偏低。

● 金融風暴效應擴大 馬政府被迫還建商「選舉債」

前車之鑑。建商在馬政府上任後一個月即大喊，房地產是產業火車頭（經貿與國際景氣才是），要振興經濟就得從房市著手，接著表示，他們的財務槓桿有壓力。當時雷曼兄弟已經有風聲傳出，房地美和房利美也據報有問題，花旗銀行也在重新評估自己近幾年的表現；不過新政府上臺後將撥款給建商的消息一傳出，張金鶚急得公開反對。他頻頻召開記者會，手拿著數據分析，「隨著全球金融風暴的擴大，民間消費疲弱，房地產景氣轉弱的趨勢愈來愈明顯。以量先價行的房地產市場來看，這幾年全國一直保持在四十二萬件以上的建物移轉件數，但估計二○○八年將不到三十八萬件，僅略勝SARS時期的水準。」這些對市場的忠言，讓建商聽到了，逆耳至極。稍早兩個月張已經接獲建商的警告。當時大家都將目光移向台中市，一個賴姓、自號「老虎」、選後和台中市長胡志強翻臉的人。

● 「牛」轉乾坤是一句祝福話？

日前北部一位趙姓建商出面辯駁，認為國人對二○○九年房市當表樂觀。「以台北市為例，自住型買家的需求仍大於供給，加上銀行放貸趨於保守後，體質尚算健康，沒有超貸泡沫問題，最快今年三月初房價會落底。」換句話說，他認為今年約Q2，房市就會回溫。

● 張金鶚保證 今年不見底

張金鶚卻直指，「我敢保證，谷底絕對不會是二○○九年，房價肯定會再下修。」總體將進入五至七年的盤整期，而且漲得愈多的區域，下修幅度愈大；今年將面臨龐大的交屋潮與法拍潮。最實質的問題是經濟不景氣，政府仍依選前承諾，將人民納稅錢撥給建商做調度資金。儘管行政院的確有另外規劃購屋低利率優惠予社會大眾，但就實際的例子來看，受益者不是要進場購屋的買方，所以有低利率房貸也無助於交易。是故建議建商不如降價五％，這會比低利率刺激購屋意願的政策更有效。

某一報章雜誌最新內容披露：看一下購買現場，在周末「板信雙子星花園廣場」接待中心裡，十餘組客人正聆聽跑單小姐的介紹，只是兩個小時過去，高分貝的祝賀成交廣播仍未出現。專案經理劉洋州表示，自去年年底開始，看預售屋的人多，只是成交比例很低，猶豫期也拉長許多，多數人在參觀後都留下一句，「我回去考慮一下。」

● 房價落價時 偶爾露曙光

內文也提到：住商不動產房屋企畫研究室主任徐佳馨說，「買家的購屋與換屋需求仍在，近來農曆年關將近，房仲的帶看人潮也開始湧現，較去年九月份多出兩成，只不過帶看三十組客人才會有一組成交，甚至還有業務帶看上百組客戶，還是摃龜。」

可見買家不是沒有購屋意願或購屋需求，而是大環境不佳，建商手上卻有政府撥下來的錢，所以有力氣跟買方比耐力。所以真正要吸引買家走上簽約現場，房價肯定必須回到合理範圍，所謂復甦的曙光就會出現，張金鶚「今年見不到谷底」的說法自然得到改善。

現在只端看建商是否「Q2市場逐漸回溫」的意思就是願意在Q2時讓步了。

我要檢舉
#市場調節機制#賴正鎰#政大地政系#京畿#建商#振興經濟方案#房地產市場#泡沫化#美商花旗銀行#市場機制#財務槓桿#牛轉乾坤#玩笑話#趙藤雄
台長： 台北光點

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