回台北過年時，住在大安區公寓的長輩提起有建商找上門談都市更新，說都市更新後要蓋成豪宅，而且不用出錢就可以一坪換一坪。因為對都更毫無概念，就買了100年12月出版的＜張金鶚的都市更新九堂課＞一書，讀後有二大感慨，其一是因資訊不對等所造成的落差，這落差在都更上如果遇到不肖建商或業者，就是住戶權益的損失﹔另一是人與人之間的相互信任消失了。
這本書的最後一句話，給我很大的震撼，書末是張教授與有都更之母稱號的何芳子女士對談，何芳子曾任台北市都市發展局主任祕書，退休後目前任職於都市更新基金會，他們對談的最後一句話，也是本書的最後一句話如下﹕
張﹕妳對建商有什麼建議？
何﹕建商做都市更新，只要得到合理利潤就可以了，不必非要有暴利
不可。
我想就是因為專業知識、資訊、實務經驗上的不對等，讓建商有機會謀取暴利，相對的，住戶的權益（財產）就損失了。
都市更新的意義應該是住戶生活環境的改善、讓鄰居凝聚社區意識，以及都市環境公共利益的提昇，但目前的氛圍，都更似乎成為「利益」的代名詞。
書中提到都更中最重要的就是制度與信任，很可惜這兩者依目前的發展並不理想，所以都更推行不易。即便順利都更完成了，仍不能算是成功的都更，因為住戶的需求沒有被落實，住戶的權益沒有被保障。
回到長輩位於大安區的房子，建商開出的條件「一坪換一坪」，就是有模糊地帶含糊其詞的說法，不願講清楚說明白的做法。所謂的坪數是指權狀坪數（權狀坪數包含公設，扣除公設後才是室內坪數，室內坪數尚包含陽臺、雨遮等附屬建物）或室內坪數，如果建商說的是權狀坪數一坪換一坪，以大安區來說，建商就是謀取暴利。當然不同的地段情況就不同，主要的關鍵在於地價，地價愈高的地段，住戶應分得愈多，地價較低就分得少，甚至必須要掏腰包才能都更。
建商開出的另一個條件「要蓋豪宅」，乍聽之下似無不可，但此乃建商著眼於利益，而非以住戶的需求為出發點。老舊公寓整合進行都更，由住戶提供土地，建商提供蓋房子，完成後住戶與建商各自分得部分的房子（正確說法是各自分得部分的樓地板面積）。舉例來說（僅簡單大致說明，真實情況非常複雜）都更改建後建商可分得樓地板面積1000坪，規劃成豪宅後每坪售價100萬，建商可賣得10億，扣除營建等一切成本即為獲利﹔如果建商規劃為一般住宅大樓，每坪可賣80萬，建商的獲利就縮水了。對住戶而言，若都更後不自住，要出售，那麼蓋成豪宅或許賣的價格較高；若住戶要自住，豪宅的公設比較高，例如游泳池、健身房、宴會廳...等，住戶有需要嗎？另外豪宅的管理費、公共水電費較高，原住戶負擔的起嗎？如果領退休金生活的老年人或經濟弱勢者，付不起原本住公寓所沒有的管理費、公共水電費，被迫賣屋遷往他處，那都更不就成為將弱勢者趕出精華區的幫兇，都更的原意不就是為了改善住戶的生活品質，卻落得住不起，雖然售屋可以獲得金錢，卻不是每個人都願意為了錢而要離開住了幾十年的地方。
目前都市更新的實施者有三種，最常見的是建商為實施者，由建商主導，制度設計上，建商的獲利是12%的分險管理費，都更案短則三年，長則十年以上，建商若只按制度賺取12%的利潤，恐怕沒有建商願意參與都更，張教授對此直指核心，12%的風險管理費只能算是獲利的點心，真正的大餅有二，一是營建成本灌水，每坪的建築成本建商可以說是10萬、12萬或更高，缺乏一套公正客觀的標準﹔另一是都更後建物整體價值的低估，改建後建物價值高，住戶就可以分得較多，反之，
改建後建物價值低，住戶就分得較少，而此價值並非建商說了算數，制度設計上，建商要找三位估價師估價，再由建商採用認定，但估價師是由建商找的，估價師中立客觀的立場就受到質疑，用常理想也知道，無法配合建商需要的估價師，建商會找嗎？但憑良心說，建商也有風險，三、五年後的房地產景氣變數很大，對此，日本就有一套良好的制度將都更後的風險由住戶及建商共同承擔，建商的風險降低了，獲利就應該是合理的利潤。有趣的是張教授位於木柵的房子就要都更，張教授找了建商參與，被建商拒絕，其中一個原因就是張教授太懂都更的眉角。
如果不想被建商佔便宜，住戶可以自己當都更的實施者，在日本約有六、七成的都更是這一類型，但在台灣僅占極少數，因為這過程太複雜了。
另外都更的實施者可以是代理實施者，由公正客觀的第三者平衡建商與住戶的權益，張教授的房子要都更就是找代理實施者，而且何芳子女士也認為這是較好的方式，但目前代理實施者的業者良莠不齊，未來努力的方向是在制度面上成立公正客觀的機構來參與。
讀了這本書後，另一感慨就是人與人之間的相互信任消失了。住戶不信任建商，住戶之間也互不信任，此一不信任的基礎就建立在利益分配，在於不患寡而患不均，書中有一些假設的談話模式，清楚說明彼此的不信任。
情境一﹕
住戶甲﹕聽說現在都更不必花錢耶！
住戶乙﹕聽說可以一坪換一坪，搞不好還有賺！
住戶丙﹕有鄰居要賣，不如先買起來當投資！
住戶丁（心想）﹕我若愈晚同意，是不是可以分得越多？
住戶戊（心想）﹕若我愈早同意，會不會吃虧？
情境二﹕
住戶甲﹕我覺得跟建商過招很難，要不要找顧問來幫忙？
住戶乙﹕你說的顧問，到底實不實在？
住戶丙﹕我覺得不要找建商，也不要找顧問，直接找營造廠蓋房子。
住戶甲﹕營造廠是會蓋房子，可是營造廠懂設計嗎？
情境三﹕
政府﹕社區就是要成立都市更新推動小組，才有利於都更的進行。
建商﹕希望這個社區的都市更新推動小組別來扯我的後腿。
住戶甲﹕因為想快點都更，就算沒薪水，我也願意成為推動小組的一
員。
住戶乙﹕那個住戶甲一直想當推動小組的成員，不曉得是安什麼心？
住戶丙﹕大家都很忙，有人願意當推動小組成員真好！
情境四﹕
建商﹕這是估價師根據每一戶的土地持分計算出來的結果。
住戶甲﹕我的一樓應該比樓上多很多，怎麼才多出一點點？
住戶乙﹕我這戶是三角窗，應該比樓上多兩倍才對吧！
住戶丙﹕我現在是五樓加頂樓，可使用的面積很多，怎麼算出來才這
麼少？
建商﹕政府規定要找三位估價師，我也找了，這個數字就是估價師估
出來的結果。
住戶﹕估價師都是建商找的，誰知道公不公正？
估價師﹕我是建商找來的，建商也算是我的老闆，你說呢？
情境五﹕
住戶甲﹕聽說下個月就要拆房子了。
住戶乙﹕不知道拆不拆得成，如果到時候住戶丁還是不離開...
住戶丙﹕他敢不搬，我就找記者來。
住戶丁﹕找記者誰不會，我也有認識的記者。
令人懷想起曾在書中讀到五、六十年代的台灣社會，當時大家的生活困苦，如果沒錢買米，就往雜貨店賒帳，等到發薪水有錢了再還，雜貨店老闆和顧客兩者互相信任，不用借據，不用簽收，就憑著信任二字。對照現在生活富裕了，反而對人無法信任。
如果將都更視為一部結構複雜的機器，那麼完善的制度就如同機器構造設計精良，而信任就如同潤滑劑，可以減少摩擦力，降低因摩擦所產生的噪音與熱，防止因摩擦力造成的能量損耗。要達到這個目標，必須政府妥善規劃，業者憑良知以獲得合理的利潤，住戶要有正確的認知，彼此同舟共濟，方可凝聚共識，達成共贏的都市更新。
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